Themen Steuerberatung

Neuregelung der Grundsteuer: Was kommt auf die Immobilieneigentümer zu?

Anläufe zu einer Reform der Grundsteuer gab es in der Vergangenheit viele, aber einigen konnte man sich letztlich nicht. Nun hat das Bundesverfassungsgericht entschieden und den Gesetzgeber (wieder einmal) in die Pflicht genommen.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10.04.2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber eine Frist bis zum 31.12.2019 gesetzt, innerhalb derer eine Reform der gesetzlichen Bewertungsregelungen umgesetzt werden muss.

Hintergrund

Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer wird nach geltendem Recht auf Basis der sog. Einheitswerte ermittelt. In den „alten“ Bundesländern basieren die Einheitswerte noch auf den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964, in den „neuen“ Bundesländern sind es sogar noch die Wertverhältnisse zum 01.01.1935. Vorgesehen war ursprünglich eine Anpassung der Wertverhältnisse alle sechs Jahre. Tatsächlich wurde diese jedoch nie durchgeführt, so dass sich die Einheitswerte immer weiter von den wirklichen Grundstückswerten entfernt hatten.

Entscheidung des BVerfG

Dass das jahrzehntelange Festhalten des Gesetzgebers an den Wertverhältnissen 1935/1964 verfassungswidrig ist, hat nun das BVerfG im Urteil vom 10.04.2018 ausführlich begründet. Problematisch ist dabei allerdings weniger das eingetretene Auseinanderfallen von Einheitswert und Verkehrswert, sondern vielmehr die Tatsache, dass mangels regelmäßiger Neubewertungen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung „flächendeckend, zahlreich und auch in ihrem jeweiligen individuellen Ausmaß vielfach erheblich“ auftreten. Somit kommt es nach Auffassung des BVerfG zu einer willkürlichen Lastenverteilung unter Steuerzahlern, die unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht hinnehmbar ist.

Die Entscheidung bezieht sich unmittelbar nur auf die „alten“ Bundesländer. Für die „neuen“ Bundesländer kann jedoch nichts anderes gelten, da in diesen die noch älteren Wertverhältnisse Gültigkeit haben.

Auswirkungen für Immobilieneigentümer

Das BVerfG hat sich dafür entschieden, nicht die Nichtigkeit der Bewertungsregelungen festzustellen, sondern lediglich deren Unvereinbarkeit mit dem Gleichheitsgrundsatz, und dem Gesetzgeber aufgegeben, eine Neuregelung der Wertermittlung bis zum 31.12.2019 umzusetzen. Dies bedeutet, dass die verfassungswidrigen Regelungen bis zu diesem Zeitpunkt wie bisher weiter angewendet werden dürfen. Für die Vergangenheit bzw. nahe Zukunft ändert sich somit für Immobilieneigentümer zunächst einmal nichts. Sofern der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 eine Neukonzeption der Wertermittlung verabschiedet hat, können die bisherigen Regelungen sogar noch bis zum 31.12.2024 weiter angewendet werden.

Neue Grundsteuermodelle

Anfang Mai kamen die Finanzminister von Bund und Ländern zusammen, um über die Neuregelung zu beraten. Erklärter politischer Wille ist es, dass das Steueraufkommen insgesamt weder steigen noch sinken soll. Auf welchem Weg dieses politische Ziel erreicht werden kann, ist aber noch offen. Diskutiert werden im Wesentlichen drei Modelle:

- Bodenwertmodell: In diesem Modell wird in erster Linie der Wert eines Grundstücks für die Bemessung der Steuer zugrunde gelegt.

- Kostenwertmodell: Bei dem Kostenwertmodell fließen auch Bauoder Sanierungskosten für die Häuser auf den Grundstücken in die Wertermittlung ein.

- Flächen- bzw. Äquivalenzmodell: Dieses Modell sieht vor, dass die Bemessungsgrundlage sich vor allem an der reinen Fläche von Grundstücken und Gebäuden orientiert, weniger relevant ist der Wert der Fläche bzw. der Häuser

Praxishinweis

Welches Modell am Ende die Nase vorn haben wird, ist derzeit noch völlig offen. Die Finanzminister haben sich bei ihrem Treffen zunächst nur darauf geeinigt, alle Modelle auf ihre Machbarkeit hin zu überprüfen und erst nach dieser Prüfung zu entscheiden, welches Modell tatsächlich umgesetzt werden soll. Auch wenn die politische Absichtserklärung, eine Reform der Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, umgesetzt werden wird, wird es Gewinner und Verlierer geben. Wer am Ende die Zeche zahlen muss und wer vielleicht sogar entlastet werden wird, hängt von dem jeweiligen Modell ab. Bei Einführung des Kostenwertmodells werden vor allem Wohnungseigentümer in begehrten Innenstadtlagen mit einer höheren Grundsteuer rechnen müssen. Dagegen dürfte das Flächenmodell für unternehmerisch genutzte Grundstücke zu einer höheren Belastung als bisher führen. Beim Bodenwertmodell werden Grundstückseigentümer mit unbebauten Grundstücken gegenüber Eigentümern von Mehrfamilienhäusern tendenziell höher belastet. Die weitere Entwicklung bleibt also spannend.

Ihr Ansprechpartner

Dr. Michael Vituschek

E-Mail: michael.vituschek@falk-co.de