Auf das richtige Timing kommt es auch bei der Grunderwerbsteuer an
BFH zu Gesellschafterwechsel bei der Personengesellschaft
Gehen bei einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, entsteht Grunderwerbsteuer (einschlägige Norm ist § 1 Abs. 2a GrEStG). Mit anderen Worten: Soweit die Anteile auf einen bereits zuvor beteiligten (Alt-)Gesellschafter übergehen, wird die Übertragung auf die magische 90%-Quote nicht angerechnet. Aber was versteht man unter einem Altgesellschafter? Ist eine bereits zuvor bestehende mittelbare Beteiligung (bspw. am Verkäufer) ausreichend oder hilft ggf. eine bereits gegebene Zurechnung des Anteils zu einer zivilrechtlich nicht beteiligten Person aufgrund einer wirtschaftlich starken Stellung (bspw. als Treugeber)?
In zwei aktuellen Verfahren hatte sich der Bundesfinanzhof mit diesen Fragen auseinanderzusetzen, und kam hierbei – aus Sicht der Kläger leider – zum Ergebnis, dass die Stellung als Altgesellschafter nach zivilrechtlichen Kriterien zu beurteilen ist. Mag die Stellung des Erwerbers auch bereits vor dem Erwerb aufgrund schuldrechtlicher Absprachen noch so stark ausgeprägt sein, reicht das nicht, um die Anwendung des § 1 Abs. 2a GrEStG zu vermeiden.
Konsequenterweise kam der BFH deshalb im Urteil vom 05.11.2025 – II R 9/23 zum Schluss, dass die Übertragung sämtlicher Gesellschaftsanteile vom Treuhänder (Onkel) auf die beiden Treugeber (Kinder) bei Erreichen der Volljährigkeit Grunderwerbsteuer auslöst; trotz (bisheriger) Treugeberstellung waren die Kinder nach Übernahme der Gesellschaftsanteile Neugesellschafter.
Mit anderen Worten: Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise ist der Grunderwerbsteuer fremd.
Für die betroffenen Investoren noch ärgerlicher ist der Ausgang des zweiten Falls (BFH-Entscheidung vom 25.02.2026 – II R 5/24): Man hatte eine Vorrats-GmbH & Co KG erworben, um eine Grundstücksinvestition zu tätigen. Der Erwerb der Gesellschaftsanteile war aufschiebend bedingt bis zur Eintragung der Sonderrechtsnachfolge ins Handelsregister. Um bereits zuvor handlungsfähig zu sein, hatte man sich vom Verkäufer bzw. vom bisherigen Geschäftsführer der Komplementär-GmbH umfassende Rechte zur Beschlussfassung sowie zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags einräumen lassen. Auf dieser Basis kaufte die GmbH & Co KG den begehrten Grundbesitz. Zur Überraschung der Beteiligten setzte das beklagte FA Grunderwerbsteuer wegen der Anteilsübertragung fest (also Anwendung des eingangs zitierten § 1 Abs. 2a GrEStG) – obwohl die Investoren der Meinung waren, im Vorfeld alles dafür getan zu haben, dass ihnen die Gesellschaftsanteile im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits zuzurechnen waren (und deshalb der spätere Vollzug der Anteilsübertragung im Handelsregister für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung irrelevant war).
Mitnichten, so der BFH: Erst mit der Eintragung waren die Erwerber Gesellschafter der GmbH & Co KG geworden – somit also einer (mittlerweile) grundbesitzhaltenden Gesellschaft. Das Finanzamt hatte die Norm des § 1 Abs. 2a GrEStG also zurecht angewendet.
Die dazugehörigen Urteile finden Sie hier.
Fazit
Beim Erwerb von Grundbesitz mittels kurzfristig erworbener (Vorrats-)Gesellschaften ist akribisch auf das richtige Timing bzw. die akkurate Schrittfolge zu achten!
