BFH zur Abzugsfähigkeit von Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Hausgeldzahlungen zur Erhaltungsrücklage einer WEG sind weiterhin erst im Zeitpunkt der Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen abzugsfähig.
Als Vermieter einer Eigentumswohnung kennt man das jährlich auftretende Problem: Die sog. „Hausgeld“-Zahlungen an die WEG werden vom beauftragten Steuerberater bei den Vermietungseinkünften nicht ohne Weiteres als Werbungskosten angesetzt, obwohl das Geld monatlich auf das WEG-Konto überwiesen wurde und somit „weg“ ist. Aufgrund einer Reform des Wohnungseigentumsgesetzes aus Ende 2020 bestand die vage Hoffnung, dass sich an dieser Situation etwas geändert haben könnte. Mit seiner aktuellen Entscheidung vom 14.01.2025 hat der Bundesfinanzhof diese Erwartung jedoch sogleich wieder zunichte gemacht.
Was bisher geschah?
Bereits in der Vergangenheit hatte der BFH in ständiger Rechtsprechung vertreten, dass auch im Falle der Vermietung der Wohnung der Teil der Hausgeldzahlungen an die WEG, der in die Erhaltungsrücklage (früher auch Instandhaltungsrücklage genannt) eingestellt wird, nicht sofort als Werbungskosten abziehbar ist. Die Beträge konnten bereits bisher erst dann steuerlich verwertet werden, wenn die in der Rücklage zurückgelegten Mittel für die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verausgabt wurden. Begründet wurde das damit, dass erst zu diesem Zeitpunkt feststeht, ob die jeweiligen Maßnahmen tatsächlich zu sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen führen oder als (nachträgliche) Herstellungskosten für neue Bausubstanz lediglich in die Abschreibungsbasis eingehen.
WEG-Reform 2020
Ein wesentlicher Aspekt der WEG-Reform 2020 war, dass einer WEG fortan eine volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde. Hieraus folgt für die anzusammelnde Erhaltungsrücklage, dass sie dem Gemeinschaftsvermögen der WEG zuzuordnen ist, d. h., dem einzelnen Eigentümer steht kein frei verfügbarer Anteil an der Rücklage zu. Hieraus wurde für steuerliche Zwecke die Überlegung abgeleitet, dass mangels Verfügbarkeit über die Mittel ein sofortiger Abzug bei Dotierung möglich sein müsse.
Der BFH lässt sich hierdurch nicht beeindrucken
Trotz der geänderten zivilrechtlichen Ausgangslage bleibt der BFH bei seinen bisherigen Überlegungen im Hinblick auf den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs.
Die Kläger des zugrundeliegenden Rechtsstreits blieben also leider erfolglos. Die von ihnen über die Hausgeldzahlungen des Streitjahrs zur Erhaltungsrücklage der WEG zugeführten nennenswerten Beträge durften zunächst einmal bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte nicht als Werbungskosten abgezogen werden – obwohl man über die Mittel nicht mehr frei verfügen kann. Vielmehr wirken sich die Zahlungen erst dann steuerlich aus, wenn die Verwaltung des Objekts entsprechende Erhaltungsmaßnahmen hat durchführen lassen. Gesondert zu entscheiden ist dann für einkommensteuerliche Zwecke, ob es sich bei den durch die Maßnahmen ausgelösten Kosten tatsächlich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen handelt. Bei den regelmäßig durch eine WEG veranlassten Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum sollte diese Bedingung im Regelfall erfüllt sein (wie beispielsweise beim neuen Anstrich des Objekts, beim Austausch der Heizung oder auch beim Ersatz von maroden Wasserleitungen). Somit sollte im Regelfall sichergestellt sein, dass zumindest zu diesem (späteren) Zeitpunkt unmittelbar ein voller Werbungskostenabzug greift.
Praxishinweis
Der BFH sah sich – trotz WEG-Reform – nicht veranlasst, seine Sichtweise zum Zeitpunkt des Abzugs von Zahlungen in die anzusammelnde Erhaltungsrücklage zu modifizieren. Mit anderen Worten: Die Beträge können weiterhin erst im Zeitpunkt der Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen geltend gemacht werden. In diesem Zusammenhang ist akribisch darauf zu achten, dass die von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellten Jahresrechnungen – neben der üblichen Übersicht zu den angefallenen laufenden Ausgaben (wie Heizung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Versicherungen etc.) – eine aussagefähige Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage (inkl. Dotierungen und Entnahmen mit aussagefähigen Verwendungszwecken) enthalten. Die Praxis zeigt immer wieder, dass hier teilweise – trotz fortentwickelter Verwaltungsprogramme – Defizite bestehen.
