Eine Rechtsprechungsänderung des Bundesfinanzhofs brachte erhebliche Verunsicherung – insbesondere für Vermieter‑ und Grundstücksgemeinschaften. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und die Rechtslage neu gefasst. Die Finanzverwaltung konkretisiert diese Neuregelung nun mit einem aktuellen BMF‑Schreiben. Für die Praxis verbleiben dennoch Fallstricke, vor allem beim Vorsteuerabzug.

1. Hintergrund: BFH‑Rechtsprechung und gesetzgeberische Reaktion

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen aus den Jahren 2018 und 2020 entschieden, dass eine Bruchteilsgemeinschaft mangels eigener Rechtsfähigkeit nicht Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts sein könne. Unternehmer seien vielmehr die einzelnen Gemeinschafter, die Leistungen jeweils anteilig erbringen und beziehen.

Diese strikt am Zivilrecht orientierte Sichtweise führte in der Praxis zu erheblichen Problemen. Sie ließ sich insbesondere dort kaum sachgerecht umsetzen, wo Leistungen – etwa bei der Vermietung eines Grundstücks – tatsächlich nur einheitlich erbracht werden können.

Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und § 2 Abs. 1 UStG geändert. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 ist klargestellt, dass die Unternehmereigenschaft unabhängig von der zivilrechtlichen Rechtsfähigkeit bestehen kann. Ziel der Gesetzesänderung war es ausdrücklich, die durch die BFH‑Rechtsprechung entstandenen praktischen Unsicherheiten zu beseitigen und eine am tatsächlichen Marktauftritt orientierte umsatzsteuerliche Beurteilung zu ermöglichen.

2. Aktuelles BMF‑Schreiben: Unternehmer kraft Auftretens nach außen

Auf Grundlage der neuen gesetzlichen Regelung hat das Bundesministerium der Finanzen mit Schreiben vom 09.04.2026 Stellung genommen und den Umsatzsteuer‑Anwendungserlass angepasst.

Kernaussage der Finanzverwaltung ist:

Eine Bruchteilsgemeinschaft kann Unternehmer sein, wenn sie nach außen gemeinschaftlich auftritt und eine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit ausübt – etwa durch den Abschluss eines einheitlichen Miet‑ oder Überlassungsvertrags.

Daraus ergibt sich, dass:

• es nicht auf die zivilrechtliche Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ankommt,
• ebenso wenig darauf, ob die Gemeinschaft selbst Eigentümerin des überlassenen Gegenstands ist,
• vielmehr entscheidend ist, wer die Leistung nach außen erbringt und wem sie umsatzsteuerlich zuzurechnen ist.

Das gemeinschaftliche Auftreten der Gemeinschafter kann nach den Umständen des Einzelfalls zugleich zur Annahme einer Außen‑GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) führen, die die Bruchteilsgemeinschaft für umsatzsteuerliche Zwecke überlagert. Dies stellt weniger eine neue Rechtsfolge dar, sondern ist vielmehr die zivil‑ und steuerrechtliche Konsequenz eines einheitlichen Marktauftritts.

Anschaulich wird dies am klassischen Beispiel der Grundstücksüberlassung, das auch in der Literatur hervorgehoben wird:

Einen einzelnen Bruchteil an einem Grundstück kann man nicht sinnvoll vermieten. Der Mieter erhält stets den Gebrauch des gesamten Grundstücks bzw. eines abgrenzbaren Grundstücksteils. Erfolgt die Überlassung einheitlich, ist es folgerichtig, die Leistung einer gemeinschaftlich auftretenden Einheit zuzuordnen – unabhängig davon, dass die Eigentumsanteile weiterhin bei den einzelnen Gemeinschaftern liegen.

3. Wichtige Hinweise zum Vorsteuerabzug: Die Kehrseite der neuen Rechtslage

Die Verwaltungsauffassung führt zu mehr Rechtssicherheit auf der Ausgangsseite – leider aber auch zu Problemen auf der Eingangsseite.

Grundsatz des Umsatzsteuerrechts ist und bleibt: Unternehmer und Leistungsempfänger müssen identisch sein. Der Unternehmer, der Umsätze ausführt, muss die bezogenen Leistungen für sein Unternehmen beziehen und als Leistungsempfänger auftreten (sog. Bestellerprinzip).

Ist die Bruchteilsgemeinschaft – oder eine sie überlagernde Außen‑GbR – Unternehmerin, dann gilt zwingend:

• Die Gemeinschaft bzw. GbR sollte selbst Leistungsempfängerin sein.
• Eingangsrechnungen sollten auf die Gemeinschaft ausgestellt sein.
• Der Leistungsbezug sollte gemeinschaftlich erfolgen.

Nur so ist der Vorsteuerabzug auf Ebene der Gemeinschaft rechtssicher möglich. Erfolgt der Leistungsbezug hingegen nur durch einen einzelnen Gemeinschafter, steht der Vorsteuerabzug nicht der Gemeinschaft zu – selbst wenn die Leistung wirtschaftlich der gemeinschaftlichen Tätigkeit dient.

In diesen Fällen könnte eine Heilung nur über eine zusätzliche und eigenständige Leistungsbeziehung erfolgen. Der Gemeinschafter bezieht die Leistung in seinem eigenen Unternehmen. Er rechnet diese Leistung entgeltlich an die Gemeinschaft weiter (und wird damit selbst zum leistenden Unternehmer gegenüber der Gemeinschaft). Die Gemeinschaft kann aus dieser Leistung des Gemeinschafters den Vorsteuerabzug geltend machen, sofern sie steuerpflichtige Umsätze ausführt.

Zudem ist zu beachten, dass bei einem steuerpflichtigen Erwerb eines Miteigentumsanteils der Vorsteuerabzug beim Gemeinschafter regelmäßig nur dann erhalten bleibt, wenn der Gemeinschafter seinen Anteil entgeltlich und steuerpflichtig an die Gemeinschaft überlässt. Andernfalls droht auch insoweit der Ausschluss des Vorsteuerabzugs. Die Begründung hierfür bleibt im BMF-Schreiben allerdings knapp, die Finanzverwaltung verweist lediglich auf die allgemeinen Grundsätze des Abschn. 15.2b Abs. 1 UStAE.

Diese Konstruktion führt jedoch zu klaren Nachteilen: Sie ist administrativ aufwändig, erhöht die Zahl steuerbarer Umsätze und setzt eine konsequente Dokumentation voraus. Zudem erfordert sie die Unternehmereigenschaft des einzelnen Gemeinschafters, verbunden mit entsprechenden umsatzsteuerlichen Erklärungspflichten und dem damit einhergehenden zusätzlichen Verwaltungsaufwand.