Nur noch anteilig: Schuldzinsenabzug bei Schenkung eines Teils einer Immobilie
Wer (Miteigentumsan-)Teile einer vermieteten Immobilie unentgeltlich überträgt, verliert unter Umständen mehr als gedacht. Der Bundesfinanzhof stellt klar: Ohne Schuldenübernahme entfällt der Werbungskostenabzug für die Schuldzinsen anteilig für den übertragenen Anteil.
Die Übertragung von Immobilien – etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – ist ein beliebtes Mittel zur generationsübergreifenden Nachfolgeplanung. Dabei wird oft übersehen, dass solche Gestaltungen im Bereich der Steuern – neben schenkungsteuerlichen – auch einkommensteuerliche Konsequenzen haben können – insbesondere, wenn die Immobilie vermietet wird und noch finanzielle Belastungen aus Krediten bestehen. Eine zentrale Frage ist dabei, wie mit den Schuldzinsen aus bestehenden Immobiliendarlehen umzugehen ist? Und unterscheiden sich die Konsequenzen, wenn nur ein Teil des Eigentums unentgeltlich übertragen wird?
Mit Urteil vom 03.12.2024 - IX R 2/24 hat der Bundesfinanzhof nun Klarheit geschaffen: Wird ein Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie unentgeltlich übertragen, ohne dass auch die zugehörige Darlehensverbindlichkeit übernommen wird, entfällt der Schuldzinsenabzug anteilig – und zwar in Höhe des übertragenen Anteils.
Sachverhalt und rechtliche Einordnung
Im vorliegenden Fall hatte der Vater seinem Sohn 2/5 eines fremdvermieteten Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich übertragen. Das Grundstück befand sich zuvor im Alleineigentum des Vaters. Zur Finanzierung der Immobilie hatte der Vater im Zeitpunkt des Erwerbs ein Darlehen aufgenommen. Ein Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme im Zuge der Übertragung an den Sohn fand nicht statt. Dennoch machten Vater und Sohn im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung zur Ermittlung der nun gemeinsam erzielten Vermietungseinkünfte die Schuldzinsen (weiterhin) in voller Höhe als Werbungskosten geltend.
Das Finanzamt versagte den vollen Abzug der Schuldzinsen – zu Recht, wie bereits das Finanzgericht Niedersachsen und nun auch der BFH urteilten. Der BFH begründet die Entscheidung damit, dass der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Zinsaufwendungen und der Einkünfteerzielung nur noch insoweit bestünde, wie der Vater einen Anteil am Grundstück hält. Soweit Schuldzinsen auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfielen, dienten diese nicht mehr der Erzielung von Vermietungseinkünften, sondern der (privat veranlassten) Finanzierung der Schenkung an den Sohn.
Was bedeutet das für die steuerliche Gestaltung von Immobilienübertragungen?
Steht insbesondere die Absicherung des vollen Schuldzinsenabzugs auch für die Zukunft im Fokus, sollte bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie darauf geachtet werden, dass auch eine anteilige Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten vorgesehen ist.
Aber Achtung: Wurde die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre erworben, wird infolge der (anteiligen) Schuldübernahme ein (ggf. teil-)entgeltlicher Vorgang realisiert, sprich ein (anteiliger) Verkauf, der eine (Einkommen-)Steuerpflicht als sog. privates Veräußerungsgeschäft nach sich ziehen wird. Hierbei spielt es zunächst auch keine Rolle, ob die gesamte Immobilie oder nur Miteigentumsanteile übertragen werden.
Nur soweit die übernommenen Verbindlichkeiten hinter dem Verkehrswert der übertragenen Immobilie zurückbleiben, handelt es sich um eine anteilige Schenkung, die im Grundsatz der Schenkungsteuer unterliegt. Jedoch nur sofern die persönlichen Freibeträge überschritten werden oder bereits durch sog. Vorschenkungen verbraucht wurden, wird es tatsächlich zu einer Belastung mit Schenkungsteuer kommen.
Und auch die Grunderwerbsteuer bleibt einem erspart – zumindest bei Übertragungen an die eigenen Kinder.
Fazit
Auch wenn bei einer Immobilienübertragung an die nächste Generation häufig nichtsteuerliche Überlegungen im Vordergrund stehen, sollten die steuerlichen Aspekte nicht vernachlässigt und rechtzeitig steuerlicher Rat eingeholt werden.
