Der Bundesfinanzhof erläutert in seinem Urteil vom 11.03.2025 - IX R 17/24, wie teilentgeltliche (Immobilien-)Übertragungen steuerlich abzubilden sind. Der Vorgang ist ausnahmslos in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen – es führt also kein Weg an der sog. strengen Trennungstheorie vorbei. Welche Folgen ergeben sich hieraus für die Planung von privaten Immobilientransaktionen, insbesondere in der Nachfolgeplanung?

Relevante Parameter der (Immobilien-)Nachfolgeplanung

1. Wie hoch ist die anfallende Einkommensteuer bei der übertragenden Person?

a. Es fällt jedenfalls dann keine Einkommensteuer an, wenn die Übertragung außerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist (§ 23 EStG) erfolgt.

b. Auch in Fällen einer schenkweisen Übertragung fällt keine Einkommensteuer an.

2. Welche (positiven) Einkommensteuereffekte gibt es beim Erwerber?

Bei diesem Aspekt geht es um die Frage, ob nach der Übertragung die Einkommensteuerbelastung beim Erwerber geringer ausfällt als noch bei der übertragenden Person. Ausschlaggebend hierfür ist die Höhe der steuerpflichtigen Einkünfte sowie der anwendbare Steuersatz.

3. Wie hoch ist die anfallende Grunderwerbsteuer?

Übertragungen innerhalb der Familie sind jedenfalls in „gerader Linie“ von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für die schenkweise Übertragung von Immobilien. Fällt hingegen Grunderwerbsteuer an, ist deren Höhe grundsätzlich abhängig von der Gegenleistung, die sich im Regelfall am Kaufpreis bemisst.

4. Wie hoch ist die anfallende Schenkungsteuer?

Sie fällt an für unentgeltliche Übertragungen und wird im Kern durch die maßgebliche (Schenkung-) Steuerklasse bestimmt. Die Faustformel lautet: Je näher das familiäre Verhältnis, umso geringer die Steuerbelastung aufgrund von persönlichen Freibeträgen und der zur Anwendung kommenden Steuersätze.

Fällt Umsatzsteuer an?

Unter Umständen sind bei vermieteten Gewerbeimmobilien auch umsatzsteuerliche Aspekte zu beachten, die zu empfindlichen Belastungen führen können.

Alternative ‚Schenkung‘

• Wer eine Immobilie verschenkt, muss mit Schenkungsteuer rechnen. 

• Einkommensteuer fällt bei unentgeltlichen Übertragungen zwar nicht an. Allerdings führt der Beschenkte die ursprünglichen Anschaffungskosten der Schenkerin fort, sodass der Erwerber nur noch die „Restabschreibung“ steuerlich geltend machen kann. Der einkommensteuerliche Vorteil beschränkt sich in diesem Fall auf die Steuersatzdifferenz von Schenkerin und Erwerber.

• Mangels Gegenleistung fällt im Rahmen einer Schenkung regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an.

Alternative ‚Verkauf‘

• Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, wird auf den Gewinn grundsätzlich Einkommensteuer fällig. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist der Gewinn hingegen nicht steuerbar. Gleichzeitig erhält der Käufer einen sog. Step-up, wonach er nach Übertragung (wieder) höhere Abschreibungen steuerlich geltend machen kann.

• Der Veräußerungsvorgang ist grundsätzlich zwar grunderwerbsteuerbar, bei einem Verkauf an Sohn oder Tochter jedoch als Übertragung in ‘gerader Linie’ steuerfrei. 

Teilentgeltliche Übertragung – der goldene Mittelweg?

Eine Übertragung unterhalb des Verkehrswerts einer Immobilie wird steuerlich stets zweigeteilt anhand der sog. strengen Trennungstheorie beurteilt. Diesen Grundsatz hat der BFH mit seinem eingangs erwähnten Urteil vom 11.03.2025 nun auch für Immobilienübertragungen ausdrücklich bestätigt; bereits in der Vergangenheit war vom BFH für qualifizierte Beteiligungen an Kapitalgesellschaften (§ 17 EStG: mindestens 1 %) entschieden worden, dass eine Aufteilung der Transaktion im Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Assets zu erfolgen hat, und zwar:

1. Entgeltlicher Teil = Verkauf

2. Unentgeltlicher Teil = Schenkung

Dem vom BFH entschiedenen Fall lag folgende ‚Alltags‘-Konstellation zugrunde: Der Vater (=Kläger) ‘schenkte’ (vermeintlich) seiner Tochter eine Immobilie, die er fünf Jahre zuvor erworben hatte. Gleichzeitig übernahm die Tochter die Restvaluta des zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommenen Bankdarlehens – wobei sich die Darlehens-Valuta unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten belief. Der Kläger war ob seines Irrglaubens (Schenkung!) sichtlich überrascht, dass das Finanzamt ein (anteiliges) steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft identifizierte. Der BFH bestätigte, dass eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil unabhängig davon stattfinden muss, in welcher Höhe sich das Entgelt – hier also das übernommene Bankdarlehen beläuft.

Dieses Ergebnis war zwar im konkreten Fall für den Kläger nachteilig, festigt jedoch das ohnehin bereits bestehende steuerliche Gestaltungspotenzial im Bereich der privaten Immobiliennachfolge. Vor diesem Hintergrund kann die Übertragung von vermieteten Immobilien unter optimaler Nutzung von schenkungsteuerlichen Freibeträgen und Steuersätzen sowie einkommensteuerlichen Steuersatzdifferenzen und etwaigen Step-ups rechtssicher gestaltet werden.